{"id":957,"date":"2014-02-12T16:25:23","date_gmt":"2014-02-12T14:25:23","guid":{"rendered":"http:\/\/www.immobilieninsalzburg.at\/?p=957"},"modified":"2014-02-12T16:27:13","modified_gmt":"2014-02-12T14:27:13","slug":"das-1-x-1-der-marktwirtschaft","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.immobilieninsalzburg.at\/?p=957","title":{"rendered":"Das 1 x 1 der Marktwirtschaft"},"content":{"rendered":"<p><a href=\"http:\/\/www.immobilieninsalzburg.at\/wp-content\/uploads\/2014\/02\/VM-KM.jpg\" data-rel=\"lightbox-image-0\" data-rl_title=\"\" data-rl_caption=\"\" title=\"\"><img loading=\"lazy\" class=\"aligncenter size-large wp-image-958\" alt=\"VM KM\" src=\"http:\/\/www.immobilieninsalzburg.at\/wp-content\/uploads\/2014\/02\/VM-KM-831x512.jpg\" width=\"600\" height=\"369\" srcset=\"https:\/\/www.immobilieninsalzburg.at\/wp-content\/uploads\/2014\/02\/VM-KM-831x512.jpg 831w, https:\/\/www.immobilieninsalzburg.at\/wp-content\/uploads\/2014\/02\/VM-KM-243x150.jpg 243w, https:\/\/www.immobilieninsalzburg.at\/wp-content\/uploads\/2014\/02\/VM-KM.jpg 1000w\" sizes=\"(max-width: 600px) 100vw, 600px\" \/><\/a><\/p>\n<p>\u201eBefinden wir uns in einem Verk\u00e4ufermarkt oder in einem K\u00e4ufermarkt?\u201c Das ist eine der entscheidensten aber auch schwierigsten Fragen bei der Preisfindung. Zuerst eine Definition der Begriffe:<\/p>\n<p><!--more--><\/p>\n<p><em>Verk\u00e4ufermarkt<\/em>: Eine Immobilienumgebung, die f\u00fcr die Verk\u00e4ufer g\u00fcnstig ist. Sie zeichnet sich durch eine geringe Anzahl von Immobilien mit einer gro\u00dfen Anzahl von Kaufwilligen aus. Es kommt zu Mehrfachgeboten, Bieterkriegen und \u00e4hnlichem. Das Resultat ist die Steigerung von Preisen.<\/p>\n<p><em>K\u00e4ufermarkt<\/em>: Hier haben die K\u00e4ufer den Vorteil. Viele verf\u00fcgbare H\u00e4user und Wohnungen f\u00fchren zu Preissenkungen und zwingen die Verk\u00e4ufer, Qualit\u00e4tsverbesserungen bei der Ausstattung, Staging, etc., durchzuf\u00fchren.<\/p>\n<p><strong>Wozu ist diese Einteilung wichtig?<\/strong><\/p>\n<p>Ich habe in mehreren Artikeln dargelegt, wie enorm wichtig es ist, den Angebotspreis von Anfang an richtig anzusetzen. Alles andere f\u00fchrt zu Zeit- und unter Umst\u00e4nden zu Geldverlust. Nun, die Festsetzung des Angebotspreises ist nicht so einfach, es sind viele Faktoren zu ber\u00fccksichtigen und Kenntnisse vonn\u00f6ten. Das Wissen um die Frage nach Verk\u00e4ufer- oder K\u00e4ufermarkt geh\u00f6rt ganz entscheidend dazu. Es handelt sich hierbei um einen Teil der so genannten externen Faktoren, liegen also v\u00f6llig au\u00dferhalb des eigenen Einflussbereiches. Will man wissen, ob man lieber moderat in den Markt einsteigt, oder ob man frech sein darf, muss man das Verh\u00e4ltnis von Angebot und Nachfrage kennen.<\/p>\n<p><strong>Was beeinflusst die externen Faktoren?<\/strong><\/p>\n<p>Ob Nachfrage und Angebot steigen, h\u00e4ngt von einer Unzahl an Faktoren ab. Hier kann man von global bis zu lokal die kompliziertesten Abstufungen und Einteilungen kreieren. Aber wir wollen es simpel halten und ein paar Beispiele anf\u00fchren:<\/p>\n<ul>\n<li>\u00a0Verlust von Arbeitspl\u00e4tzen in der Umgebung, weil eine Firma zugesperrt hat<\/li>\n<li>Schaffung von Arbeitspl\u00e4tzen, weil sich ein Unternehmen ansiedelt<\/li>\n<li>Finanzierungszinss\u00e4tze steigen oder fallen<\/li>\n<li>der Nachbar bietet sein Haus pl\u00f6tzlich billiger an<\/li>\n<li>neue H\u00e4user, Geb\u00e4ude, Siedlungen in der Nachbarschaft werden gebuat<\/li>\n<li>etc.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Die internen Faktoren sind: Lage \u2013 Gr\u00f6\u00dfe \u2013 Ausstattung:\u00a0<em><a href=\"http:\/\/tinyurl.com\/9ek8gbn\" rel=\"nofollow\">http:\/\/tinyurl.com\/9ek8gbn<\/a><\/em><\/p>\n<p><strong>Warum schwierige Frage?<\/strong><\/p>\n<p>Diese Darstellung und Definition \u201eVerk\u00e4ufermarkt \u2013 K\u00e4ufermarkt\u201c ist meiner Meinung nach im lokalen Immobilienzusammenhang oft zu sehr akademisch. Ja, in der Theorie recht einleuchtend, aber in Wirklichkeit schwierig zu eruieren. Makro\u00f6konomisch oder meinetwegen mikro\u00f6konmisch l\u00e4ssen sich solche Feststellungen leicht treffen. Wenn zum Beispiel ein neues Iphone von Apple auf den Markt kommt, herrscht zumindest in den ersten Wochen ein eindeutiger Verk\u00e4ufermarkt. Das erkennen wir an vor Apple Stores kampierenden Fans bzw. horrenden Preisen am Schwarzmarkt.<\/p>\n<p>Aber bei Immobilien in einer bestimmten Umgebung ist das oft wirklich schwer zu sagen.<\/p>\n<p>Es beginnt schon ganz allgemein damit, dass Immobilien keine leicht vergleichbaren Objekte sind. Also die Eruierung der konkreten Nachfrage ist nicht einfach; was f\u00fcr eine Wohnung wird gesucht? Wie viele Quadratmeter? Wie viele Fenster? Wie viele Balkone? Welche Ausrichtung? Welches Stockwerk? Welche Aussicht? Welche Ausstattung? Welche Stra\u00dfenseite? welche Nachbarschaft? Welche Raumh\u00f6he? Welche Busverbindung ist entscheidend? etc. etc. etc. \u00a0 Verstehen Sie was ich meine?<\/p>\n<p>Ein anderer Grund, warum die Bestimmung nach Verk\u00e4ufer-, K\u00e4ufermarkt so schwierig ist, ist, weil bei uns keine zentrale Erfassung von Angeboten besteht. Ja, ist gibt das Internet und die Tageszeitungen. Aber das ist f\u00fcr eine wirkliche Erfassung von Vergleichsdaten doch recht konfus und es gibt keine Einheitlichkeit. Beispieslweise gibt es in den USA gibt das System des so genannten\u00a0<em>Multiple Listing Service<\/em>\u00a0(MLS). Dort werden alle Immobilien nach Kriterien datenbankm\u00e4\u00dfig von allen Maklern (Agents) erfasst, und auf einen Blick ist exakt das gesamte Angebot zu einer bestimmten Zeit nach bestimmten Kriterien ersichtlich.<\/p>\n<p><strong>Also was ist die L\u00f6sung?<\/strong><\/p>\n<p>Ich habe oben die Problematik beschrieben. Dennoch, einige haben ein sehr gutes Gef\u00fchl daf\u00fcr, in welchem Markt wir uns bei welchen Immobilien befinden. Damit meine ich im vollen Brustton der \u00dcberzeugung die\u00a0<em>Immobilienmakler<\/em>. Und zwar die erfahrenen und untriebigen Immobilienmakler (Achtung vor in \u201eQuereinsteigern\u201c!).<\/p>\n<p>Wir inserieren und besichtigen tagt\u00e4glich Wohnungen und H\u00e4user zur Miete und zum Verkauf. Es kommen st\u00e4ndig Anfragen aus allen m\u00f6glichen Marketingkan\u00e4len an uns und wir f\u00fchren Zig Gespr\u00e4che mit Immobliensuchenden und erfahren dadurch st\u00e4ndig, was gefragt ist.<\/p>\n<p><strong>Was k\u00f6nnen Privatverk\u00e4ufer tun?<\/strong><\/p>\n<p>Sollten Sie Privatverk\u00e4ufer sein, empfehle ich Ihnen\u00a0 zumindest ein Gespr\u00e4ch mit einem lokalen Makler zu f\u00fchren. \u00dcbrigens: dies ist ein weiterer Grund, warum ich daf\u00fcr bin, dass Makler nicht zu gro\u00dffl\u00e4chig t\u00e4tig sein sollten. Um den Markt wirklich zu verstehen, muss man sich nun mal spezialisieren. Wie gesagt, ein erfahrener und lokaler Makler kennt die Markttrends.<\/p>\n<p>Weiters, empfehle ich online zu gehen. Wie dargelegt, ergibt dies zwar kein vollst\u00e4ndiges Bild, aber einen gewissen Einblick kriegen Sie hier dennoch. Bedenken Sie aber, dass die Angebotspreis (die Sie online ja nur kriegen), oft weit von den Verkaufspreisen entfernt sind.<\/p>\n<p>Schlie\u00dflich k\u00f6nnen Sie noch mit ein paar lokalen Banken reden. Hier befinden sich die Finanzierer, die naturgem\u00e4\u00df ebenfalls die Zeittrends kennen sollten.<\/p>\n<p><strong>Fazit<\/strong>: Die obige Grafik Verk\u00e4ufer- oder K\u00e4ufermarkt zeigt es: der Markt von Angebot und Nachfrage funktioniert wie die Schwerkraft. Ob es uns gef\u00e4llt oder nicht, sie funktioniert und wird wirken. Es liegt nun an uns, die Ursachen zu analysieren, die Wirkung zu verstehen und dementsprechend zu handeln. Sie wissen ja, gut gepreist ist halb gewonnen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u201eBefinden wir uns in einem Verk\u00e4ufermarkt oder in einem K\u00e4ufermarkt?\u201c Das ist eine der entscheidensten aber auch schwierigsten Fragen bei der Preisfindung. 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