Das 1 x 1 der Marktwirtschaft

VM KM

„Befinden wir uns in einem Verkäufermarkt oder in einem Käufermarkt?“ Das ist eine der entscheidensten aber auch schwierigsten Fragen bei der Preisfindung. Zuerst eine Definition der Begriffe:

Verkäufermarkt: Eine Immobilienumgebung, die für die Verkäufer günstig ist. Sie zeichnet sich durch eine geringe Anzahl von Immobilien mit einer großen Anzahl von Kaufwilligen aus. Es kommt zu Mehrfachgeboten, Bieterkriegen und ähnlichem. Das Resultat ist die Steigerung von Preisen.

Käufermarkt: Hier haben die Käufer den Vorteil. Viele verfügbare Häuser und Wohnungen führen zu Preissenkungen und zwingen die Verkäufer, Qualitätsverbesserungen bei der Ausstattung, Staging, etc., durchzuführen.

Wozu ist diese Einteilung wichtig?

Ich habe in mehreren Artikeln dargelegt, wie enorm wichtig es ist, den Angebotspreis von Anfang an richtig anzusetzen. Alles andere führt zu Zeit- und unter Umständen zu Geldverlust. Nun, die Festsetzung des Angebotspreises ist nicht so einfach, es sind viele Faktoren zu berücksichtigen und Kenntnisse vonnöten. Das Wissen um die Frage nach Verkäufer- oder Käufermarkt gehört ganz entscheidend dazu. Es handelt sich hierbei um einen Teil der so genannten externen Faktoren, liegen also völlig außerhalb des eigenen Einflussbereiches. Will man wissen, ob man lieber moderat in den Markt einsteigt, oder ob man frech sein darf, muss man das Verhältnis von Angebot und Nachfrage kennen.

Was beeinflusst die externen Faktoren?

Ob Nachfrage und Angebot steigen, hängt von einer Unzahl an Faktoren ab. Hier kann man von global bis zu lokal die kompliziertesten Abstufungen und Einteilungen kreieren. Aber wir wollen es simpel halten und ein paar Beispiele anführen:

  •  Verlust von Arbeitsplätzen in der Umgebung, weil eine Firma zugesperrt hat
  • Schaffung von Arbeitsplätzen, weil sich ein Unternehmen ansiedelt
  • Finanzierungszinssätze steigen oder fallen
  • der Nachbar bietet sein Haus plötzlich billiger an
  • neue Häuser, Gebäude, Siedlungen in der Nachbarschaft werden gebuat
  • etc.

Die internen Faktoren sind: Lage – Größe – Ausstattung: http://tinyurl.com/9ek8gbn

Warum schwierige Frage?

Diese Darstellung und Definition „Verkäufermarkt – Käufermarkt“ ist meiner Meinung nach im lokalen Immobilienzusammenhang oft zu sehr akademisch. Ja, in der Theorie recht einleuchtend, aber in Wirklichkeit schwierig zu eruieren. Makroökonomisch oder meinetwegen mikroökonmisch lässen sich solche Feststellungen leicht treffen. Wenn zum Beispiel ein neues Iphone von Apple auf den Markt kommt, herrscht zumindest in den ersten Wochen ein eindeutiger Verkäufermarkt. Das erkennen wir an vor Apple Stores kampierenden Fans bzw. horrenden Preisen am Schwarzmarkt.

Aber bei Immobilien in einer bestimmten Umgebung ist das oft wirklich schwer zu sagen.

Es beginnt schon ganz allgemein damit, dass Immobilien keine leicht vergleichbaren Objekte sind. Also die Eruierung der konkreten Nachfrage ist nicht einfach; was für eine Wohnung wird gesucht? Wie viele Quadratmeter? Wie viele Fenster? Wie viele Balkone? Welche Ausrichtung? Welches Stockwerk? Welche Aussicht? Welche Ausstattung? Welche Straßenseite? welche Nachbarschaft? Welche Raumhöhe? Welche Busverbindung ist entscheidend? etc. etc. etc.   Verstehen Sie was ich meine?

Ein anderer Grund, warum die Bestimmung nach Verkäufer-, Käufermarkt so schwierig ist, ist, weil bei uns keine zentrale Erfassung von Angeboten besteht. Ja, ist gibt das Internet und die Tageszeitungen. Aber das ist für eine wirkliche Erfassung von Vergleichsdaten doch recht konfus und es gibt keine Einheitlichkeit. Beispieslweise gibt es in den USA gibt das System des so genannten Multiple Listing Service (MLS). Dort werden alle Immobilien nach Kriterien datenbankmäßig von allen Maklern (Agents) erfasst, und auf einen Blick ist exakt das gesamte Angebot zu einer bestimmten Zeit nach bestimmten Kriterien ersichtlich.

Also was ist die Lösung?

Ich habe oben die Problematik beschrieben. Dennoch, einige haben ein sehr gutes Gefühl dafür, in welchem Markt wir uns bei welchen Immobilien befinden. Damit meine ich im vollen Brustton der Überzeugung die Immobilienmakler. Und zwar die erfahrenen und untriebigen Immobilienmakler (Achtung vor in „Quereinsteigern“!).

Wir inserieren und besichtigen tagtäglich Wohnungen und Häuser zur Miete und zum Verkauf. Es kommen ständig Anfragen aus allen möglichen Marketingkanälen an uns und wir führen Zig Gespräche mit Immobliensuchenden und erfahren dadurch ständig, was gefragt ist.

Was können Privatverkäufer tun?

Sollten Sie Privatverkäufer sein, empfehle ich Ihnen  zumindest ein Gespräch mit einem lokalen Makler zu führen. Übrigens: dies ist ein weiterer Grund, warum ich dafür bin, dass Makler nicht zu großflächig tätig sein sollten. Um den Markt wirklich zu verstehen, muss man sich nun mal spezialisieren. Wie gesagt, ein erfahrener und lokaler Makler kennt die Markttrends.

Weiters, empfehle ich online zu gehen. Wie dargelegt, ergibt dies zwar kein vollständiges Bild, aber einen gewissen Einblick kriegen Sie hier dennoch. Bedenken Sie aber, dass die Angebotspreis (die Sie online ja nur kriegen), oft weit von den Verkaufspreisen entfernt sind.

Schließlich können Sie noch mit ein paar lokalen Banken reden. Hier befinden sich die Finanzierer, die naturgemäß ebenfalls die Zeittrends kennen sollten.

Fazit: Die obige Grafik Verkäufer- oder Käufermarkt zeigt es: der Markt von Angebot und Nachfrage funktioniert wie die Schwerkraft. Ob es uns gefällt oder nicht, sie funktioniert und wird wirken. Es liegt nun an uns, die Ursachen zu analysieren, die Wirkung zu verstehen und dementsprechend zu handeln. Sie wissen ja, gut gepreist ist halb gewonnen.

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